Gewerberaum mieten: Worauf du beim Gewerbemietvertrag achten musst

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Was unterscheidet Gewerbemiete von Wohnraummiete?

Der wichtigste Unterschied: Das Gesetz geht bei der Gewerbemiete davon aus, dass sich zwei Unternehmer auf Augenhöhe begegnen. Deshalb gelten die meisten Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht, und fast alles ist Verhandlungssache.

§ 578 BGB zählt abschließend auf, welche Regeln des Mietrechts für Gewerberäume gelten. Kündigungsschutz bei Wohnraum (§ 573 BGB), die Begrenzung der Kaution (§ 551 BGB) und die Regeln zur Indexmiete für Wohnungen (§ 557b BGB) gehören nicht dazu. Für dich heißt das: Was nicht im Vertrag steht, kannst du später kaum einfordern.

Thema	Wohnung	Gewerberaum
Kündigung durch Vermieter	nur mit berechtigtem Interesse	bei unbefristetem Vertrag ohne Begründung mit gesetzlicher Frist
Kaution	höchstens drei Monatsmieten (§ 551 BGB)	keine gesetzliche Grenze
Mietpreisbremse	gilt in vielen Städten	gilt nicht
Indexmiete	nach § 557b BGB möglich	nur unter den Bedingungen des Preisklauselgesetzes
Umsatzsteuer	keine	möglich, wenn der Vermieter optiert

Welche Form braucht ein Gewerbemietvertrag?

Seit dem 1. Januar 2025 reicht für Gewerbemietverträge die Textform (§ 578 Abs. 1 BGB). Das hat das Vierte Bürokratieentlastungs­gesetz geändert. Vorher galt die strenge Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift auf derselben Urkunde.

Textform bedeutet eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist (§ 126b BGB). Eine E-Mail kann das erfüllen. Wichtig bleibt die Folge eines Formfehlers: Ein Vertrag über mehr als ein Jahr, der die Textform nicht wahrt, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB in Verbindung mit § 578 BGB). Dann kann jede Seite mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn ihr eigentlich zehn Jahre vereinbart hattet.

Für Verträge, die vor 2025 geschlossen wurden, gab es eine Übergangsregel. Übernimmst du einen bestehenden Mietvertrag, etwa bei einer Betriebsübernahme, lass Form und Nachträge deshalb anwaltlich prüfen.

Welche Laufzeit ist für Gründer sinnvoll?

Für Gründer ist meist eine überschaubare Grundlaufzeit mit Verlängerungsoption sinnvoll. So sicherst du dir den Standort, ohne dich für viele Jahre zu binden, bevor du weißt, ob dein Geschäft trägt.

• Befristeter Vertrag: Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Du zahlst die Miete auch dann, wenn du schließen musst.
• Unbefristeter Vertrag: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des nächsten Vierteljahres (§ 580a Abs. 2 BGB). Das gilt aber auch für den Vermieter.
• Option: Ein Recht, den Vertrag einseitig um einige Jahre zu verlängern, gibt dir Flexibilität und Sicherheit zugleich.
• Nachmieter- oder Untervermietungsklausel: Erleichtert den Ausstieg, wenn sich deine Pläne ändern.

Die gesamte Mietbelastung über die Laufzeit gehört in deinen Finanzplan. Rechne auch durch, wie lange du die Miete aus Reserven zahlen könntest, wenn die Umsätze langsamer kommen. Dabei hilft der Ratgeber Liquiditätsreserve.

Was ist bei Indexmiete und Staffelmiete zu beachten?

Eine Indexmiete, die sich automatisch nach dem Verbraucherpreisindex ändert, ist bei Gewerberäumen nur unter den Bedingungen des Preisklauselgesetzes zulässig. Grundsätzlich verbietet § 1 PrKG automatische Preisklauseln. Eine Ausnahme gilt unter anderem für Verträge, bei denen der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder du die Laufzeit auf mindestens zehn Jahre verlängern kannst (§ 3 PrKG).

Prüfe deshalb bei jeder Wertsicherungsklausel, wie sich die Miete entwickeln kann. Rechne ein Szenario mit deutlich steigenden Preisen durch. Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen dagegen von Anfang an fest, das macht die Planung einfacher. Auch Nebenkosten sind bei Gewerberäumen frei vereinbar. Achte auf Positionen wie Verwaltungskosten, Instandhaltung von Dach und Fach oder Werbegemeinschaften, die dich zusätzlich belasten können.

Muss ich auf die Miete Umsatzsteuer zahlen?

Die Vermietung von Räumen ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 UStG). Der Vermieter kann aber auf die Befreiung verzichten und Umsatzsteuer berechnen, wenn er an einen Unternehmer vermietet, der die Räume ausschließlich für Umsätze nutzt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (§ 9 UStG).

Für dich als umsatz­steuer­pflichtiger Unternehmer ist das meist neutral, weil du die Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückbekommst. Anders ist es, wenn du als Kleinunternehmer startest: Dann hast du keinen Vorsteuerabzug (§ 19 UStG). Dann ist ein Verzicht des Vermieters in der Regel nicht zulässig. Gleiches gilt bei steuerfreien Tätigkeiten, etwa vielen Heilberufen.

Kaution, Bürgschaft und Konkurrenzschutz

Bei Gewerberäumen sind Kaution, Sicherheiten und Konkurrenzschutz frei verhandelbar. Gerade Gründer ohne Geschäftszahlen werden oft nach höheren Sicherheiten gefragt.

• Kaution: Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Verhandle die Höhe und kläre, wie die Kaution angelegt und wann sie zurückgezahlt wird.
• Bürgschaft: Statt Barkaution kann eine Bankbürgschaft vereinbart werden. Sie schont deine Liquidität, kostet aber Avalgebühren. Bei einer GmbH oder UG verlangen Vermieter oft eine persönliche Bürgschaft der Gesellschafter. Damit haftest du persönlich, trotz beschränkter Haftung der Gesellschaft.
• Konkurrenzschutz: Wenn du nicht willst, dass der Vermieter im selben Haus einen direkten Wettbewerber einziehen lässt, vereinbare das ausdrücklich. Verlass dich nicht auf allgemeine Annahmen.
• Betriebspflicht und Sortimentsbindung: In Einkaufszentren üblich. Prüfe, ob du Öffnungszeiten und Angebot wirklich einhalten kannst.

Darf ich mein Gewerbe dort überhaupt betreiben?

Du darfst die Räume nur für den vertraglich vereinbarten Zweck nutzen, und die Nutzung muss baurechtlich zulässig sein. Wer etwa aus einem Büro ein Kosmetikstudio oder aus einem Laden ein Café macht, braucht unter Umständen eine Genehmigung der Bauaufsicht für die Nutzungsänderung. Die Regeln dazu stehen in den Landesbauordnungen und unterscheiden sich je nach Bundesland.

Kläre deshalb vor der Unterschrift beim Bauamt deiner Stadt, ob deine geplante Nutzung erlaubt ist, und lass den Nutzungszweck im Vertrag genau beschreiben. Für Gastronomie, Lebensmittel oder Gesundheitsberufe kommen weitere Anforderungen hinzu, etwa zu Lüftung, Sanitäranlagen oder Hygiene. Was für deine Anmeldung sonst nötig ist, erklärt der Ratgeber Gewerbeanmeldung. Brauchst du nur eine Adresse und keine Fläche, ist eine Geschäftsadresse vielleicht die günstigere Wahl.

• Nutzung geklärt: Bauamt gefragt, Nutzungszweck im Vertrag genau beschrieben.
• Form gewahrt: Vertrag und alle Nachträge in Textform.
• Laufzeit geprüft: Grundlaufzeit, Option, Ausstiegsmöglichkeiten.
• Kosten vollständig: Miete, Nebenkosten, Umsatzsteuer, Wertsicherung, Umbauten.
• Sicherheiten verhandelt: Kaution oder Bürgschaft, keine unbegrenzte persönliche Haftung.
• Rückbau geregelt: Was musst du beim Auszug wiederherstellen?
• Fachlich geprüft: Vertrag vor der Unterschrift anwaltlich prüfen lassen.

Standort und Miete im Gründercoaching

Wenn du aus der Arbeitslosigkeit gründest, sollte die Miete in den ersten Monaten nicht dein größtes Risiko sein. Gründungszuschuss oder Einstiegsgeld können dich bei Bewilligung in der Anlaufzeit unterstützen. Welche Förderung für dich infrage kommt, zeigt dir der Fördercheck.

Im AVGS Gründercoaching rechnen wir in Modul 3 Businessplan Zahlen mit dir durch, welche Miete dein Geschäft tragen kann und wie viel Reserve du brauchst. Ob ein Gutschein bewilligt wird, entscheidet die Agentur für Arbeit oder das Jobcenter im Einzelfall. Für einen detaillierten Blick auf deine Zahlungsströme gibt es den Liquiditätsplan für zwölf Monate. Sprich uns gern im kostenlosen Erstgespräch an.

Fragen dazu? Dein CoachKlaus RunkelSeniorberater Businessplan und Finanzierung · Unternehmensberater seit über 30 Jahren