Ferienwohnung oder Pension gründen: Anmeldung, Steuern und Förderung

Inhalt dieser Seite

Ist eine Ferienwohnung ein Gewerbe?

Eine einzelne Ferienwohnung ist steuerlich meist eine Vermietung, eine Pension mit Frühstück und Service ist ein Gewerbe. Einkünfte aus der Vermietung versteuerst du nach § 21 EStG, ohne Gewerbesteuer. Gewerblich wird es nach den Hinweisen der Finanzverwaltung, wenn du die Wohnung wie ein Hotel oder eine Fremdenpension betreibst, also mit ständig bereitem Personal, Rezeption oder hotelähnlichen Zusatzleistungen (H 15.7 (2) EStH). Die Vermietung möblierter Zimmer allein ist noch kein Gewerbe.

Für eine Pension meldest du ein Gewerbe beim Gewerbeamt an (§ 14 GewO) und wirst Mitglied der IHK (§ 2 IHKG). Ob deine Ferienwohnung auch gewerberechtlich angemeldet werden muss, sagt dir das Gewerbeamt deiner Gemeinde. Den Unterschied zwischen beiden Welten erklärt auch der Ratgeber Freiberufler oder Gewerbe.

Welche Genehmigungen brauchst du für Ferienwohnung und Pension?

Welche Genehmigungen du brauchst, hängt vor allem vom Ort ab, denn Baurecht sowie Wohnraumschutz regeln Länder und Kommunen. Kläre diese Punkte, bevor du Geld in die Einrichtung steckst.

• Zweckentfremdung: Viele Städte mit knappem Wohnraum verbieten oder begrenzen die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen. Ob eine Genehmigung oder Registriernummer nötig ist, regelt dein Bundesland, die Einzelheiten deine Stadt.
• Baurecht: Ferienwohnungen gelten bauplanungsrechtlich in der Regel als nicht störende Gewerbebetriebe (§ 13a BauNVO). Wird eine bisherige Wohnung umgenutzt, kann eine Nutzungsänderung beim Bauamt nötig sein.
• Brandschutz: Rettungswege, Rauchwarnmelder und ab einer bestimmten Bettenzahl weitere Auflagen legt die Bauordnung deines Landes fest. Frag beim Bauamt nach, welche Grenze für dich gilt.
• Eigentümer und Vermieter: In einer Eigentumswohnung zählt die Gemeinschaftsordnung, in einer Mietwohnung die Erlaubnis deines Vermieters.
• Frühstück: Bewirtest du nur Hausgäste, ist das nach dem Gaststättengesetz des Bundes erlaubnisfrei (§ 2 Abs. 2 Nr. 4 GastG). Das Gaststättenrecht regelt jedes Bundesland, eine Übersicht hat die DIHK. Bietest du Frühstück an, registrierst du dich als Lebensmittelbetrieb (Art. 6 VO (EG) Nr. 852/2004), und für die Küche kann eine Belehrung nach § 43 IfSG nötig sein.

Meldeschein und Statistik

Einen besonderen Meldeschein brauchen heute nur noch ausländische Gäste. Sie unterschreiben ihn am Anreisetag und weisen sich mit einem gültigen Pass oder Ausweis aus (§ 29 Abs. 2 und 3 BMG). Mitreisende Angehörige werden nur mit ihrer Zahl erfasst. Die Daten darfst du mit Zustimmung des Gastes auch elektronisch erheben (§ 29 Abs. 5 BMG). Du bewahrst die Meldescheine ein Jahr ab Abreise auf und vernichtest sie danach binnen drei Monaten (§ 30 Abs. 4 BMG). Kannst du gleichzeitig mindestens zehn Gäste beherbergen, fällt dein Betrieb in die amtliche Beherbergungsstatistik (§ 3 BeherbStatG). Im Jahr der Eröffnung bist du davon befreit, in den beiden Folgejahren bei einem Umsatz unter 800.000 € ebenfalls (§ 6 BeherbStatG).

Welche Rechtsform passt für eine Pension?

Für eine Ferienwohnung oder eine kleine Pension reicht meist das Einzelunternehmen oder, bei Ehepaaren, eine GbR. Gehört die Immobilie dir privat, behältst du sie oft besser im Privatvermögen. Eine GmbH bringt bei Immobilien steuerliche Folgen mit sich, die du vorher mit deiner Steuerberatung durchrechnen solltest. Alle Formen vergleicht der Rechtsformen-Vergleich.

Was kostet der Start als Gastgeber?

Die Kosten hängen davon ab, ob du eigene Räume einrichtest oder eine Pension pachtest. Die Immobilie selbst ist in der folgenden Rechnung nicht enthalten. Sie zeigt nur, welche Posten du einplanen solltest.

Deine eigenen Zahlen spielst du mit dem Gründungskosten-Rechner durch. Rechne mit einer realistischen Auslastung je Saison statt mit voller Belegung, denn Leerstand im Winter ist in vielen Regionen normal.

Welche Versicherungen brauchst du als Gastgeber?

Pflicht wird die Berufsgenossenschaft, sobald du Personal beschäftigst, etwa für Reinigung oder Frühstück. Für das Gaststätten- und Beherbergungsgewerbe ist die BGN zuständig, die Anmeldung muss binnen einer Woche nach Eröffnung erfolgen (§ 192 SGB VII). Mehr dazu im Ratgeber Berufsgenossenschaft.

Gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber wichtig sind eine Betriebshaftpflicht, die Schäden bei Gästen abdeckt, eine Inhaltsversicherung für Einrichtung und Ausstattung sowie eine Betriebs­unterbrechungs­versicherung für eine Pension. Prüfe, ob deine Gebäudeversicherung die gewerbliche Vermietung einschließt. Gästedaten und Online-Buchungen schützt eine Cyberversicherung. Für dich selbst brauchst du eine Krankenversicherung als Selbstständiger.

Welche Steuern zahlst du als Gastgeber?

Als Gastgeber zahlst du Einkommensteuer, oft Umsatzsteuer und bei einer gewerblichen Pension ab 24.500 € Gewerbeertrag auch Gewerbesteuer (§ 11 GewStG). Die kurzfristige Beherbergung ist anders als die normale Wohnungsmiete nicht umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Sie wird mit dem ermäßigten Satz von 7 % besteuert (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, fallen nicht darunter, auch wenn sie im Preis enthalten sind. Für Speisen beim Frühstück gilt seit 2026 ebenfalls 7 % als Verpflegungsdienstleistung, Getränke kosten 19 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG). Weise Übernachtung, Frühstück und Getränke deshalb getrennt aus.

Für viele kleine Gastgeber passt die Kleinunternehmerregelung: Lag dein Umsatz im Vorjahr unter 25.000 € und bleibt er im laufenden Jahr unter 100.000 €, weist du keine Umsatzsteuer aus (§ 19 UStG). Dann kannst du allerdings auch keine Vorsteuer aus der Einrichtung abziehen. Mehr im Ratgeber Umsatzsteuer für Gründer.

Wie gewinnst du Gäste?

Gäste gewinnst du über gute Fotos, ehrliche Beschreibungen und Bewertungen, dazu über eine eigene Website für Direktbuchungen. Buchungsportale bringen Reichweite, kosten aber Provision. Eine eigene Seite mit Verfügbarkeiten und direktem Kontakt spart diese Kosten bei Stammgästen. Zusammenarbeit mit der Tourist-Information, Radwegen, Wanderverbänden oder Firmen in der Nähe, die Monteurzimmer suchen, füllt die Nebensaison. Pflege deinen Eintrag in Kartendiensten. Wie du das planst, erarbeiten wir in Modul 6 Marketing und Kundengewinnung, die Website in Modul 7.

Welche Förderung und welche Module passen?

Wenn du aus der Arbeitslosigkeit gründest, kannst du dich mit dem AVGS Gründercoaching bei Bewilligung kostenfrei auf den Start vorbereiten. Das passt vor allem für eine Pension, die dich hauptberuflich trägt. Beziehst du Arbeitslosengeld und hast noch mindestens 150 Tage Restanspruch, kommt der Gründungszuschuss infrage (§ 93 SGB III). In der Grundsicherung (früher Bürgergeld) kann das Jobcenter Einstiegsgeld bewilligen (§ 16b SGB II). Die Agentur oder das Jobcenter entscheidet im Einzelfall. Für Umbau und Einrichtung gibt es den ERP-Gründerkredit StartGeld der KfW, die Konditionen stehen tagesaktuell auf der Produktseite der KfW. Tourismusprogramme deines Landes findest du in unserer Förderdatenbank, einen schnellen Überblick gibt der Fördercheck.

Im Coaching passen vor allem diese Module: In Modul 3 Businessplan Zahlen rechnest du Auslastung, Preise je Saison und Kosten. In Modul 5 Unternehmensorganisation klären wir Gewerbe, Meldeschein, Steuern und Versicherungen. Modul 6 sowie Modul 7 helfen dir bei Direktbuchungen und Website, Modul 9 bei digitalem Check-in sowie automatischen Buchungsabläufen. Ein Coach für digitale Abläufe ist zum Beispiel:

Ob ein Gutschein bewilligt wird, entscheidet die Agentur für Arbeit oder das Jobcenter im Einzelfall. Lass uns im kostenlosen Erstgespräch über deine Pension oder Ferienwohnung sprechen. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Fragen dazu? Dein CoachMarkus StolzenburgCoach für digitale Geschäftsmodelle