Selbstständig als Immobilienmakler: Erlaubnis, Pflichten, Provision und Förderung

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Welche Erlaubnis brauchst du als Immobilienmakler?

Als Immobilienmakler brauchst du eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, bevor du den ersten Vertrag vermittelst oder nachweist. Das gilt für Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume. Zuständig ist je nach Bundesland das Gewerbeamt oder die IHK, das erfährst du bei deinem Gewerbeamt. Die Gebühr legt das Land oder die Kommune fest, die genaue Höhe nennt dir die zuständige Stelle.

Die Behörde versagt die Erlaubnis, wenn du nicht zuverlässig bist oder deine Vermögensverhältnisse ungeordnet sind (§ 34c Abs. 2 GewO). Unzuverlässig ist in der Regel, wer in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder etwa wegen Betrugs, Untreue, Geldwäsche oder Urkundenfälschung rechtskräftig verurteilt wurde. Ungeordnet sind die Vermögensverhältnisse in der Regel bei einem Insolvenzverfahren oder einem Eintrag im Schuldnerverzeichnis. Als Nachweise verlangen die Behörden meist ein Führungszeugnis, eine Auskunft aus dem Gewerbezentral­register, eine Bescheinigung des Finanzamts sowie Auskünfte zu Insolvenz und Schuldnerverzeichnis. Die genaue Unterlagenliste gibt deine Erlaubnisbehörde vor.

• Keine Sachkundeprüfung: Für Makler verlangt das Gesetz keinen Sachkundenachweis und keine Pflicht-Berufshaftpflicht. Beides gilt nur für Wohnimmobilienverwalter.
• Weiterbildung entfallen: Die Pflicht zu 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren ist für Makler zum 24. Juli 2026 weggefallen. Für Wohnimmobilienverwalter bleibt sie (§ 34c Abs. 2a GewO).
• Genehmigungsfiktion: Nach § 6a GewO gilt eine beantragte Gewerbeerlaubnis als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten entscheidet. Verlass dich nicht darauf, sondern frag bei längerer Bearbeitung nach.
• Gewerbe und Kammer: Zusätzlich meldest du das Gewerbe an und wirst Mitglied der IHK (§ 2 IHKG).
• Impressum: Weil deine Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, nennst du im Impressum die zuständige Aufsichtsbehörde (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 DDG).

Willst du auch Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen verwalten, brauchst du eine eigene Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO), mit Berufshaftpflicht und Weiterbildung.

Welche Pflichten hast du nach MaBV und Geldwäschegesetz?

Als Makler musst du Aufträge nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) aufzeichnen. Außerdem erfüllst du die Pflichten des Geldwäschegesetzes. Beides prüfen die Behörden bei Bedarf nach.

Aufzeichnungen nach der MaBV

Ab Annahme eines Auftrags zeichnest du unverzüglich und in deutscher Sprache auf: Auftraggeber, Entgelt, Objektdaten wie Lage, Größe, Wohnfläche, Kaufpreis oder Miete sowie Name, Anschrift von Verkäufer oder Vermieter (§ 10 MaBV). Eine jährliche Pflichtprüfung wie bei Bauträgern gibt es für reine Makler nicht. Die Behörde kann aber eine Prüfung auf deine Kosten anordnen (§ 16 Abs. 2 MaBV).

Geldwäschegesetz

Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG). Erfasst ist die Vermittlung von Kauf-, Pacht- und Mietverträgen (§ 1 Abs. 11 GwG).

• Risikoanalyse für deinen Betrieb schriftlich erstellen und aktuell halten (§ 5 GwG).
• Beim Kauf die Vertragspartner identifizieren. Bei Miete und Pacht gilt das erst ab 10.000 € Nettokaltmiete im Monat (§ 10 Abs. 6 GwG).
• Verdachtsfälle unverzüglich an die Zentralstelle für Finanz­transaktions­untersuchungen melden, unabhängig vom Betrag (§ 43 GwG).
• Zuständige Aufsichtsbehörde in deinem Land kennen, zuständig ist die nach Bundes- oder Landesrecht bestimmte Stelle (§ 50 Nr. 9 GwG).

Wer zahlt die Provision?

Wer die Provision zahlt, hängt davon ab, ob du eine Mietwohnung oder ein Kaufobjekt vermittelst. Für beides gibt es feste gesetzliche Regeln.

• Mietwohnungen: Es gilt das Bestellerprinzip. Vom Wohnungssuchenden darfst du nur dann ein Entgelt verlangen, wenn du ausschließlich wegen seines Auftrags beim Vermieter den Auftrag zum Anbieten der Wohnung einholst (§ 2 Abs. 1a WoVermRG).
• Textform beim Kauf: Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht die Textform (§ 656a BGB).
• Doppeltätigkeit: Arbeitest du für Verkäufer wie Käufer, muss die Provision für beide gleich hoch sein (§ 656c BGB). Bist du für eine Seite kostenlos tätig, kannst du auch von der anderen nichts verlangen.
• Weitergabe: Hat nur eine Seite dich beauftragt, darf die andere Seite höchstens im gleichen Umfang belastet werden. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn dein Auftraggeber gezahlt hat und das nachweist (§ 656d BGB).

Die Regeln zur Teilung gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Bei Gewerbeimmobilien sind Vereinbarungen freier.

Welche Rechtsform passt, und was kostet der Start?

Viele Immobilienmakler starten als Einzelunternehmen, in unserer Beispielrechnung kostet der Start rund 17.500 €, davon 8.000 € Liquiditätsreserve bis zur ersten Provision. Wegen möglicher Beratungs- und Haftungsrisiken ist später oft eine UG oder GmbH sinnvoll. Beachte: Eine Gesellschaft braucht eine eigene Erlaubnis nach § 34c, die Zuverlässigkeit der mit der Leitung beauftragten Personen wird mitgeprüft (§ 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO). Einen Überblick gibt der Rechtsformen-Vergleich.

Zwischen erstem Kontakt und notariellem Kaufvertrag vergehen oft Monate. Die Reserve ist deshalb der wichtigste Posten. Deine eigenen Zahlen planst du mit dem Gründungskosten-Rechner.

Welche Versicherungen brauchst du?

Als reiner Makler hast du keine gesetzliche Pflichtversicherung, eine Absicherung gegen Vermögensschäden ist trotzdem sinnvoll. Ein falscher Wert im Exposé oder ein übersehener Mangel kann teuer werden. Dafür gibt es die Berufshaftpflicht. Verwaltest du zusätzlich Wohnimmobilien, ist sie Pflicht, mit mindestens 500.000 € je Fall (§ 15 MaBV). Die Übersicht steht im Ratgeber Pflichtversicherungen nach Beruf. Für Besichtigungen hilft die Betriebshaftpflicht, für Kundendaten die Cyberversicherung. Persönlich zählen Krankenversicherung und Altersvorsorge.

Welche Steuern fallen an?

Als Immobilienmakler zahlst du Einkommensteuer auf den Gewinn, Umsatzsteuer auf deine Provisionen und ab einem höheren Gewerbeertrag Gewerbesteuer. Maklerprovisionen sind in der Regel umsatzsteuerpflichtig, kläre Sonderfälle mit deiner Steuerberatung. Die Kleinunternehmerregelung greift bei höchstens 25.000 € Umsatz im Vorjahr und höchstens 100.000 € im laufenden Jahr (§ 19 UStG). Schon eine größere Provision kann diese Grenze sprengen. Die Gewerbesteuer fällt erst über einem Freibetrag von 24.500 € Gewerbeertrag an (§ 11 GewStG). Mehr im Ratgeber Umsatzsteuer für Gründer.

Wie gewinnst du Kunden?

Kunden gewinnst du als Makler vor allem über Vertrauen in deiner Region, denn Eigentümer geben ihr wertvollstes Gut in deine Hände. Ohne Objekte gibt es keine Provision, deshalb steht die Akquise von Verkäufern an erster Stelle.

• Region und Nische: Ein klares Gebiet oder Segment, etwa Eigentumswohnungen oder Gewerbeflächen, macht dich zur Ansprechpartnerin vor Ort.
• Empfehlungen: Zufriedene Verkäufer, Notare, Hausverwaltungen und Handwerksbetriebe bringen neue Aufträge.
• Online sichtbar: Eine eigene Website mit Marktberichten zu deiner Region, gute Fotos und vollständige Exposés.
• Bewertung als Einstieg: Eine fundierte Werteinschätzung öffnet viele Gespräche.

Deine Strategie entwickelst du in Modul 6 Marketing und Kundengewinnung, die Website in Modul 7 Website erstellen.

Welche Förderung gibt es?

Wenn du aus der Arbeitslosigkeit gründest, kannst du dich mit dem AVGS Gründercoaching bei Bewilligung kostenfrei vorbereiten, auch auf den Erlaubnisantrag. Mit Anspruch auf Arbeitslosengeld kommt der Gründungszuschuss infrage, in der Grundsicherung (früher Bürgergeld) das Einstiegsgeld. Beides sind Ermessensleistungen, die Agentur oder das Jobcenter entscheidet im Einzelfall. Weil Provisionen spät fließen, achten die Stellen besonders auf deine Liquiditätsplanung.

Für Ausstattung und Anlaufkosten gibt es Förderkredite wie den ERP-Gründerkredit StartGeld über deine Hausbank. Die Konditionen stehen tagesaktuell bei der KfW. Landesprogramme findest du in der Förderdatenbank, eine erste Einschätzung gibt der Fördercheck.

Welche Module des AVGS Gründercoachings passen?

Für Immobilienmakler passen vor allem die Module zu Zahlen, Finanzierung, Organisation und Marketing. Im Coaching arbeitest du 1:1 an deinem Vorhaben.

• Modul 3 Businessplan Zahlen: realistische Abschlusszahlen, Provisionen, Liquidität bis zum ersten Notartermin.
• Modul 4 Finanzierung: Startkapital, Förderkredit, Reserve.
• Modul 5 Unternehmensorganisation: Erlaubnis, MaBV, Geldwäschegesetz, Versicherungen.
• Modul 6 Marketing und Kundengewinnung: Objektakquise, Region, Empfehlungen.

Im kostenlosen Erstgespräch schauen wir auf deine Region. Wir klären, was du für den Erlaubnisantrag vorbereiten solltest. Ob ein Gutschein bewilligt wird, entscheidet die Agentur für Arbeit oder das Jobcenter im Einzelfall. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Fragen dazu? Dein CoachTugay MertCoach für Gründung, Finanzierung und Vertrieb · Kaufmann für Versicherungen und Finanzen